幸福说

闽越水镇项目位于福州闽侯县竹岐乡，是由龙旺集团倾力打造的超千亩文旅大盘。项目产品丰富，有住宅、SOHO、别墅、商铺等多种业态，其中商铺产品（又名闽越水镇理想家）分布在别墅区及SOHO区。今天幸福里测评官带大家一起来看看该项目的商铺产品。

楼盘亮点

a.分布于景区周边，人流量大。

b.面积段较小。

c.大部分具备餐饮功能。

楼盘槽点

a.公共交通配套改善中。

楼盘分析

开发商龙旺集团，为福州本土开发商，原为大型食品生产企业，后进入地产行业，从住宅地产开始后逐步介入商业地产、旅游地产。目前在福州开发多个知名项目，如龙旺康桥丹堤、龙旺理想天街等。本项目闽越水镇为龙旺集团全资开发的超大型文旅项目，有意打造成该企业在福州本土的一张名片。

物业

项目物业为龙旺集团自有物业公司一一福州龙立安物业，商铺同样为该物业公司进行统一管理，物业费为5元/㎡/月。目前龙立安物业主要服务于龙旺集团自主开发的项目，在管面积不大，但小而精，口碑尚可。不过由于本项目体量过大，对物业公司来说压力较大，未来也将面临新的考验。

社区体量

闽越水镇整个项目占地约75万方，总建面超百万方，涵盖景区及可售部分业态；目前在售商铺共约20000㎡，集中在K5地块的SOHO楼下。未来待开发的体量较大，据悉目前仍有较大体量商铺待入市。

楼栋建筑

商铺所在的别墅区采用行列式布局，徽派建筑设计理念，青砖白瓦主色调，商铺集中在别墅区外围沿路的部分。商铺所在的SOHO区同样采用行列式布局，公建化外立面，借用大量玻璃幕墙，外观看起来较高端大气，具有商务气息。商铺全部集中在SOHO沿街部分一层，门面及店招采用鎏金设计，加装玻璃门，整体较美观。

车位情况

别墅区及SOHO区的商铺均未设置单独的地面停车场。别墅区商铺紧邻社区的地下停车场入口，车辆停放较为便捷，但后期入住率高后可能会略显不足；SOHO区商铺后期交付后可借助社区的地面和地下停车场停放车辆。目前已开业部分商铺门口的道路已作为临时车辆停放使用，但后期随着人流量增多将会阻碍通行，具体如何停放有待物业的规划。

绿化情况

别墅区及SOHO区的绿化率均为30%，目前别墅区已实景展示，SOHO区尚未交付，无实景展示。但从示范区来看，园林设计较为用心，普通绿植穿插部分名贵树木点缀其中，给人眼前一亮的感觉。商铺部分无单独绿化展示，门口以硬化路面为主，园林需与社区共享。

交付标准

目前在售的SOHO区商铺为毛坯交付，加装玻璃门、雨遮，店招统一规划，较为整齐。内部消防管道已布好，按每间商铺的使用功能不同预留了燃气接入管道、烟道及单相电源或三相电源，规划清晰。。

配套分析

交通配套

项目距离竹岐卫生院公交站点约1.4公里，距离地铁2号线苏洋站约4公里，另外，地铁2号线西延长线闽越水镇站和榕东站就在项目门口，但建设期尚未确定；整体来说目前公共交通出行不太便捷。如自驾出行，可由项目门口道路接驳福州绕城高速，通往福州三环快速；或向西经闽侯一桥到江滨快速路，通往三环或连接甘洪路。目前连接甘蔗板块的闽侯二桥正在建设中，通车后也会极大缩短与闽侯主城区的距离。。

教育配套

项目1.5公里范围内有闽侯县竹岐第二中心幼儿园、竹岐小学、竹岐中学等教育配套，但均为乡镇学校；整体来说，教育配套较为薄弱。相信随着项目的持续推进及板块周边的开发，会有更多的教育配套逐步落地。

商业配套

项目自带大量商业及酒店配套，目前景区内的商业配套大部分已开业，可免费面向业主开放。别墅区的商铺及SOHO区的商铺陆续交付开业后，整体商业配套较为完善，可以满足住户及商户的基本生活需求。如需大宗购物，可自驾至距项目约6公里的甘蔗万家广场大型商业综合体，待闽侯二桥通车后仅需10分钟左右即可到达。

医疗配套

距项目约1.4公里为竹岐乡卫生院，也是项目目前仅有的医疗配套。该医院虽然已经重建扩大了规模，但较大型医疗机构还是有着不小的差距，仅能解决日常的感冒发烧等小问题。如有其他看病需求，需自驾至距项目约10公里的闽侯上街的三甲医院福建省第三人民医院或者距项目约9公里的闽侯甘蔗的闽侯县总医院就诊。

休闲配套

项目自身即为5A级标准建设的大型景区，以“海丝、闽越”为主要文化特色，多个街区可供游玩，且对业主免费开放。项目南侧为闽江支流，修建有步道，平时可在此跑步、散步休闲。项目北侧为大型闽江湿地公园，占地约1500亩，由开发商配合政府共同整治开发，后期也是一个游玩的好去处。

发展潜力

产业状况

2021年全年，竹岐乡规模以上工业产值近40亿元，在闽侯各乡镇排名靠后。项目所在板块周边有多个工厂，但规模均较小，无大型产品配套。不过项目自带大量商务办公楼，加上政府目前重点打造的地铁2号线沿线高新产业园，未来产业将得到进一步升级，但对比中心板块大规模产业集群仍有较大差距。

未来规划

2020年3月开始，闽侯政府提出通过实施“荆甘竹一体化”战略，打破荆溪镇、甘蔗街道、竹岐新区的镇街界限，对标中心城区标准，做大做强核心县城，全面提速城市化进程，主动融入福州大都市圈。

未来片区将通过闽侯二桥快速连接闽侯县城甘蔗片区，共享甘蔗的商业、医疗等配套资源。地铁2号线延长线通车后将缩短该片区与福州主城区的距离，极大提升该片区的出行便捷性，加上项目得天独厚的自然资源，使得该片区有较大潜力成为福州宜居、宜养的后花园。经建设，利于“荆甘竹”三镇的抱团发展，进一步提升未来潜力，加速融入福州主城区。

热门户型分析

代表户型1

50㎡商铺

户型介绍：面宽8.1米，进深6米，位于社区主入口转角处。

户型优点：大面宽短进深，昭示性好；公摊面积仅1.53㎡，公摊极低；预留燃气管道及三相电；主入口位置，人流量大，位置好；内部无多余柱子。

户型缺点：未预留烟道，如做餐饮需后期改造。

代表户型2

89㎡商铺

户型介绍：面宽5.7米，进深15.4米，位于3号楼，车行入口北侧。

户型优点：商铺方正，内部无多余柱子，后期装修简单；预留燃气管道、排烟管道及三相电，功能齐全；公摊仅1.24㎡，接近零公摊。

户型缺点：门面较窄，进深过长，昭示性较差，使用不便。

楼盘对比

项目所在板块竞品较少，可形成竞争关系的有闽侯竹岐的国贸上江原墅商铺及闽侯高新区的国贸学原二期商铺。

国贸上江原墅商铺总体量约3000㎡，面积段为47-113㎡，主力在售产品为47-60㎡的小面积产品，价格区间为2.0-2.2万/㎡。优势为位于地铁2号线苏洋站地铁口，区位更加优越，总价单价均较低，性价比高；劣势为项目目前尚未交付，缺乏人气，导致客户观望居多，且大面积产品规划过多，去化难度大。

国贸学原二期商铺总体量约7000㎡，面积段为48-277㎡，在售均价约3.3万/㎡。优势为位于区位更好的高新区板块，板块开发较为成熟，加上有高新区产业园的吸虹作用，发展潜力较大，人群聚集效应明显；劣势为大部分无餐饮功能，十几间商铺为一拖二产品，二层商铺使用率低，价值不高，加上面积大总价偏高，去化困难。

与竞品对比，闽越水镇理想家优势为面积段较小，目前在售产品集中在SOHO区商办楼下，商业价值更高，加上景区的大量人流，人气旺盛，消费群体多；劣势为体量过大，去化周期较长，且后期仍有较大体量待开发，未来会与自身其他地块形成一定的竞争关系。

整体来说，国贸学原二期商铺由于所处区位更好，虽然价格稍高，但去化速度更快；闽越水镇理想家由于景区自带人流，尤其随着项目的持续推进，未来价值也会越来越高；国贸上江原墅商铺仅依靠地铁2号线带来的人流及项目自身业主，属于小型社区商业，价值不高，去化缓慢。

购买建议

闽越水镇理想家项目整体位置还是较为偏离福州市中心城区，在闽侯二桥尚未通车前，距闽侯县中心城区也比较远，周边配套较为薄弱。好在所处的整个大项目是以旅游产业为主，尤其节假日有较大的人流量，且楼上的SOHO产品交付后，大量办公人员将入驻，人群聚集，未来价值会越来越高。

项目主要在售产品为32-91㎡的一层商铺，4.5米层高，大部分预留燃气管道、烟道及三相电，这在同类项目中较为少见，也是该项目的一大亮点。目前在售价格为2.5-2.8万/㎡，部分位置较好的转角铺价格约3.3万/㎡。由于面积较小，总价不高，适合有资产配置需求的人群。

别墅区的商铺目前无产品对外出售，主要对外销售的为K5地块的SOHO楼下商铺，经开发商整体规划，看起来整洁美观，后期再加上统一的店招，商业氛围较好。

目前福州市场在售的商铺较多，也存在部分业主购买商铺后租金过低甚至出租困难的风险。但购买商铺首先考虑的是人流；项目每年近300万人次的人流量，加上未来周边1.3万户的辐射范围，均为项目较大的加分项，一定程度降低购买及未来出租风险。

适合人群：看中板块及项目未来发展前景的用户；有资产配置需求的用户；有自用需求的用户。