北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，最近看了你写的空置率的文章我明白了，北京市区的住宅空置率应该不高。但我有个疑问，现在是商场和写字楼和别墅空置的多，郊区房子也有空着的，那如果向他们征税会怎么办？空置税，他们会不会抛售，会不会改成住宅，房价就会降啊？

回答：

1、 征空置税，有可能这些产品会降价，但这和市区普宅有关吗？

举个例子，去年潘石屹要把Soho的股份卖给黑石，开始要价40亿美元，这相当于是卖房吧，卖的还都是写字楼。为什么卖？不就是他觉得收益率太低，持有着不划算嘛。

但去年没卖掉，然后到今年就传出30亿美元成交额，还是卖给黑石，看来老潘是铁了心要套现啊。这肯定是降价了吧，但和你有关吗，和其他写字楼有关吗，和普宅市场有关吗？

再有就是万建林卖了多少个商场酒店，卖了也就卖了，买了的开始觉得赚了，这两年看估计是亏了。王健林则是为了还债不得不卖，估计并不开心，但现在看是脱身的挺是时候。

这些都是降价卖的，但跟市场有关系吗？什么关系都没有，市场还是这个市场，大佬之间的游戏别当真，更与你无关。

2、商办类改成住宅，得分情况。如果在没有政策的情况下是不可能的，土地性质无法更改，而且商业和住宅的建筑标准也不同，更是没法改。所以就算是改，也仅有可能是把商业类改造成公寓来出租，就跟现在的50年公寓性质一样。但是不能买，只能是公租房。

那如果只是能出租，对楼市价格的影响就很有限了。现在的房租对于房价来说已经很便宜了，所以才总有租房和买房哪个划算的争论。就算是公租房多了，那能去居住的仍然是买不起房的人群，对房价的影响不大。

当然也有可能会有一些人担心房租下跌，于是放弃投资房产的计划或干脆卖掉房子去租房。但这种人不会太多，毕竟人们从投资来讲主要关心的是房价，不是房租。

3、再有一点，其实这种商业建筑改出租房的政策早就有了，但效果不大。

最早应该是前年吧，深圳先发的文件，鼓励把闲置的商业写字楼和厂房改成租赁用房，缓解租房难房租贵的问题。但响应者好像不多，因为确实能够改造的建筑太少了。

以商场来说吧，这是空置率最高的，动不动就一栋楼里就一层还能凑合营业，其他的都空着。但这建筑形式怎么改成住房啊？就算消防什么的都不提，仅仅一个采光通风就没法解决。

商场讲究的是节能，而且外立面又得尽量做广告，所以几乎都没什么窗户，光源就是电灯，通风用新风系统。那就算是改成一个个房间，也等于是蛐蛐罐儿啊，住火柴盒儿里了。而如果要把外立面都改成窗户，那成本还不如拆了重盖呢，没有人会这么傻的投资。

厂房写字楼好一些，立面的采光没问题。但是内部的跨度一般也都非常大，那如果隔成房间，在常规面宽之下，每间房的面积太大了。这么大面积怎么租啊？多要钱没人租，少要钱又赔本。除非是全当成集体宿舍还差不多，一间屋住十多个人的那种。

这参照写字楼的人均建筑面积吧，一般都是15㎡以上，甲级写字楼更是20㎡以上。人均这么大面积还显得办公环境拥挤呢，那如果改造成住房，想想会多别扭吧。

所以，别看深圳的政策推出两年多了，没听说有什么成果。北京更早，好像是2016年就开始研究，研究到去年也发了个文，但到现在还没什么反应。这难度太大了，成本太高，还不如翻建呢。

4、所以对于商业写字楼来说，这不是是否收税的事儿。都是资本家，这资产砸在谁手里都着急，放在那儿就是折旧的损失。就算是不收税，业主也想给盘活，好歹是收入啊。但这难度太大，就算是收税也没办法，那索性还不如捐献呢，眼不见心不烦倒省心了。

5、 别墅收空置税，估计没用，什么也收不着，至少没多少，也就没什么效果。

本来这种产品也不是主流，就算全都降价跟普宅有关系吗？本来这种产品的升值就慢，相对来讲也等于是降价，但和老百姓无关。而且这种产品的维护成本相当高，也就是使用费太贵。就算是白送给百姓，还有很多人不愿意要呢。

现在郊区别墅有的真不贵，千儿八百万的买一套没问题，也就是个市区老破小的价格。但愿意买的人并不多，交通成本、物业费、水电和清洁、花园打理和蚊虫什么的，让不少家庭望而却步。所以这种产品就算是降价，也对市场没影响，单独的购买群体。

而且也甭惦记从富人身上收税，非常难。巴菲特说的一句话非常好：我是很想多交税的，但我的会计师每次都说能够避税，没有多交税的道理。

这也甭解释了，如果你有权，那你就能制定规则。如果你有钱，那规则就会因你而改变。如果你什么都没有，那规则才是为你制定的。

6、至于最后这收郊区空置房的税就没道理了。不是人家业主想空着的，更是没办法。而且就是收了，对市区房价也没影响。燕郊等环京房价都膝斩了，和CBD金融街中关村有关吗？

郊区房产一般就三种，或是拆迁给的，不想要都不行。而想租也不好租，只好空着。再有就是买来当养老房或周末度假用的，算不上空置，人家只是还没常住而已。第三种确实是投资房，买了租不出去自己也着急呢，再受损确实有可能低价抛售，但影响不到市区。就算在远郊白给一套房，在不通地铁的情况下，也没多少人愿意天天往返，太累了。

7、总之吧，你想的这些问题都意义不大，看上去似乎对降房价有帮助，但实行起来非常难，也没什么关系。

还是这句话，商品价格是供需关系决定的，在需求不变的情况下，只有提供同等产品才会让价格下降，否则怎么折腾都没戏。

仅供参考。

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